상가 임대차 계약 만료 시 임대인이 꼭 알아야 할 갱신과 임차권 양도

상가 임대차, 양도·갱신

상가 임대차 계약이 만료되는 시점에는 임대인 입장에서 여러 가지 상황을 고려해야 합니다. 기존 임차인이 계약을 연장하고 싶어 하거나, 제3자에게 상가를 넘기겠다고 제안할 수도 있으며, 계약 조건을 새롭게 협의하고자 하는 경우도 많습니다. 이럴 때 관련 법률과 개념을 정확히 이해하고 대응한다면 불필요한 분쟁을 방지할 수 있으며, 임대인으로서도 보다 안정적인 계약 관계를 유지할 수 있습니다.

임차권 양도와 계약 갱신은 어떻게 다를까요?

상가 임차인이 계약 종료를 앞두고 가게를 제3자에게 넘기려 하거나 계약을 연장하고자 하는 경우, 임대인은 이 두 상황을 명확히 구분해야 합니다.

임차권 양도는 기존 임차인이 상가에 대한 임차권을 다른 사람에게 넘기는 것을 의미하며, 임대인의 사전 동의가 반드시 필요합니다. 만약 임대인의 동의 없이 임차인이 양도를 진행했다면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

반면 계약 갱신은 기존 임차인이 같은 조건 또는 협의된 조건으로 계속 임차하고자 하는 것으로, 계약 당사자가 동일한 상태에서 계약 기간만 연장되는 것을 말합니다.

임대인이 확인해야 할 사항

임차인이 양도를 요청한 경우, 임대인은 반드시 그 의사를 서면으로 확인하고 양수인의 신용도, 사업계획 등을 충분히 검토한 후 새로운 계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 이때 기존 계약과는 별도로 신규 계약서를 작성해야 하며, 임대료, 보증금, 계약 기간 등 조건을 새롭게 정할 수 있습니다.

구두로 임대료를 조정한 경우, 나중에 다시 올릴 수 있을까요?

상황에 따라 임대인이 임차인의 요청을 받아들여 임대료를 낮춰주는 경우가 있습니다. 그러나 시간이 지나 다시 원래 금액으로 회복하고자 할 경우, 구두로만 했던 합의는 입증이 어렵고, 임차인과의 갈등으로 이어질 수 있습니다.

임대료와 같은 중요한 내용은 가능하면 문자, 이메일 등 서면으로 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 이미 구두로만 합의했다면, 임차인과 재확인하여 내용을 정리한 후 이를 서면으로 남기는 것이 분쟁을 예방하는 가장 안전한 방법입니다.

또한 한 번 인하한 임대료를 다시 원상복귀하려면 임차인의 동의가 필요합니다. 임대인이 임의로 인상할 수는 없으며, 반드시 양측이 합의해야 합니다. 단, 계약이 갱신되는 시점이라면 법정 한도 내에서 임대료를 조정할 수 있습니다.

계약 갱신 시 임대료는 얼마까지 올릴 수 있을까요?

상가건물임대차보호법에 따르면 계약 갱신 시 임대료는 직전 임대료 기준으로 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 ‘직전 임대료’가 임대인이 인하한 금액일 경우, 그 인하된 금액을 기준으로 5%를 적용해야 한다는 것입니다.

예를 들어, 월세가 원래 200만 원이었다가 180만 원으로 인하되었을 경우, 갱신 시 적용 가능한 인상 한도는 180만 원 × 1.05 = 189만 원이 됩니다. 이는 많은 임대인들이 간과하기 쉬운 부분이며, 사전에 반드시 인식하고 있어야 합니다.

계약 갱신 요구는 언제까지 가능할까요?

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구를 할 수 있습니다. 이 기간 안에 갱신 의사를 표시했다면, 임대인은 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 받아들여야 합니다.

단, 다음과 같은 경우에는 거절이 가능합니다. 임대료를 3기 이상 연체한 경우, 계약 위반이 명백한 경우, 혹은 전체 임대 기간이 10년을 초과한 경우입니다. 상가건물임대차보호법은 임차인에게 최대 10년까지 계약갱신요구권을 보장하고 있으므로, 임대인은 갱신 요청이 들어왔을 때 반드시 이 조건들을 확인해야 합니다.

계약 갱신 시 특약사항도 추가할 수 있나요?

계약을 갱신할 때 단순히 계약 기간만 연장하는 것이 아니라, 관리비, 청소 책임, 시설물 유지 관리 등 다양한 조건을 특약 사항으로 추가할 수 있습니다. 이처럼 세부 조건을 명확히 설정하면 계약 이행 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

법무부에서 제공하는 표준 상가임대차계약서에는 이러한 특약 사항을 기입할 수 있는 란이 별도로 마련되어 있으므로 이를 적극적으로 활용하면 도움이 됩니다.

법무부 표준 계약서 보기: https://www.moj.go.kr/moj/316/subview.do

임차인이 임대인 몰래 가게를 넘겼다면?

임차인이 임대인의 동의 없이 가게를 제3자에게 넘긴 경우, 이는 명백한 계약 위반으로 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 임차인이 상가를 양도하고자 할 경우, 임대인은 먼저 그 의사를 서면으로 받은 뒤, 새로 들어올 사람의 신용도나 상가 운영 계획 등을 충분히 검토해야 합니다.

양도에 대한 동의를 했을 경우에는 기존 계약과는 별개로 새로운 계약서를 새로 체결해야 하며, 이로 인해 발생할 수 있는 책임 관계도 명확히 설정해야 합니다.

마무리하며, 임대인이 꼭 기억해야 할 점

상가 임대차 계약은 단순한 임대가 아닌, 법적 권리와 책임이 명확히 작용하는 중요한 계약입니다. 계약 만료 시점에서는 갱신인지, 양도인지 상황을 정확히 파악하고, 관련 법률을 바탕으로 신중하게 대응하는 것이 매우 중요합니다.

모든 조건과 합의는 반드시 서면으로 남기고, 계약서는 상세하게 작성하는 것이 향후 법적 분쟁을 방지하는 가장 확실한 방법입니다. 또한 표준계약서를 활용하거나 법률 자문을 통해 체계적인 계약 관리를 하는 것이 바람직합니다.

상가 임대가 안정적으로 유지되기 위해서는 단기적인 이해관계보다 장기적인 신뢰 관계에 집중하는 것이 중요합니다. 계약 조건을 명확히 하고, 임차인과의 소통을 원활히 하여 더 나은 임대차 환경을 만들어가시길 바랍니다.