법인 임차인으로 전환? 임대인이 꼭 알아야 할 임대차 계약 핵심 포인트
식당 임차인이 법인사업자로 전환한다면? 임대인이 꼭 알아야 할 핵심 체크리스트
식당 임차인이 어느 날 갑자기 이렇게 말합니다. “사장님, 저 이제 법인 전환했어요!” 이럴 때 임대인 입장에서는 기분이 묘해지죠. 왠지 사업이 잘된 것 같아 축하해야 할 것 같지만, 한편으로는 왠지 불안한 기분도 듭니다. 사실 이건 단순한 사업자 유형 변경이 아닙니다. 임대인의 권리와 책임, 계약의 본질 자체가 바뀌는 중대 이슈가 생기는 순간이죠.
이번 글에서는 식당 임차인이 개인사업자에서 법인사업자로 전환할 때, 임대인이 반드시 확인하고 조치해야 할 사항들을 정리해드릴게요.
이 글을 끝까지 읽으시면, 법인 전환에 따른 리스크를 예방하고, 안전한 임대차계약을 유지하는 데 필요한 모든 정보를 얻게 되실 겁니다.
법인 임차인이 되면 계약의 본질이 달라집니다
법인 전환은 단순히 명함만 바뀌는 일이 아닙니다. 임대차계약의 당사자가 개인에서 법인이라는 '별개의 인격체'로 바뀌는 것이기 때문에, 계약서를 다시 써야 하고, 임대인의 대응 방식도 완전히 달라져야 합니다.
대표자가 바뀌어도 법인은 계속 존재합니다
개인사업자는 임차인 본인이 직접 계약하고 책임지지만, 법인은 대표자가 바뀌더라도 계약 주체는 여전히 ‘법인’이기 때문에, 새 대표가 “그건 제가 한 계약이 아닙니다”라고 나와도 문제가 됩니다.
보증금, 임대료… 청산 땐 못 받을 수도 있습니다
법인이 청산되면, 그 법인의 자산을 다 써버리는 경우가 많습니다. 임대인은 미납 임대료와 보증금을 받기 위해 소송을 해야 할 수도 있고, 결과적으로 한 푼도 못 받는 일도 생길 수 있습니다.
보호법 사각지대… 법인 임차인은 보호받지 않습니다
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등도 대부분 개인사업자를 보호하기 위한 법입니다. 법인에게는 보호 장치가 적용되지 않는 경우가 많습니다. 즉, 임대인의 입장에서 보면 불리한 계약 구조로 바뀌는 것이죠.
임대인이 꼭 확인해야 할 법인 전환 체크리스트
1. 임대차계약은 무조건 새로 작성해야 합니다 계약변경서나 승계합의서로는 나중에 책임소재가 불분명해집니다. 법인 명의로 새로 작성하는 것이 안전합니다.
2. 계약서에 ‘법인 청산 시 책임 연장’ 특약을 명시하세요 법인이 해산되더라도, 그 임대차 책임은 청산 절차까지 이어지도록 조건을 명확히 해야 합니다.
3. 법인의 재무상태, 반드시 체크하세요 겉으로는 번듯한 법인이지만, 내부를 보면 자산도 없고 신용도 없는 경우가 많습니다. 법인 등기부등본, 재무제표, 신용조회를 통해 철저히 확인하세요.
현실에서 실제 발생하는 리스크들
실제로 다음과 같은 사례가 종종 발생합니다.
- 법인 임차인이 갑자기 폐업 후 연락 두절
- 대표자가 바뀌고, 전 대표의 약속을 부인
- 보증금 반환 요구했더니 “청산 중이라 돈이 없다”는 답변
이런 상황에 대비하려면, 계약서 작성 단계에서부터 리스크를 예방해야 합니다.
임대인을 위한 요약 체크리스트
✔ 임대차계약, 무조건 재작성 ✔ 보증금, 청산 리스크 대비한 특약 필수 ✔ 법인의 신용 상태 검토 ✔ 대표자 변경 시 통보 의무 명시 ✔ 계약서에 책임 주체 명확히
마무리하며
법인 전환은 사업 확장의 한 방법일 수 있지만, 임대인 입장에서는 위험 관리가 더 중요해지는 시점입니다. 기존 계약서 한 장으로 안심했다가, 나중에 골치 아픈 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
이제부터는 “대표님, 저 법인 됐어요”라는 말에 웃으며 축하만 하지 마시고, 계약서부터 서류까지 꼼꼼히 챙기시는 것을 잊지 마세요.
혹시 더 자세한 계약서 작성법이나 법적 대응 전략이 궁금하시다면, 아래 가이드를 참고해보세요.
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